ช่วยกันมอง "ฟองสบู่อสังหาฯ" REIC แนะวิธีดู "ซัพพลายล้น-สัญญาณจุดเสี่ยง"

REIC (ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์) โดย "สัมมา คีตสิน" ผู้อำนวยการ REIC นำเสนอบทความว่าด้วย "ข้อพิจารณา...เรื่องอุปทานล้นตลาด ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์และโอกาสฟองสบู่แตก" ซึ่งเป็นประเด็นฮอตของวงการอสังหาฯในช่วงที่ผ่านมา หลังจากแบงก์ชาติตัดสินใจออกมาตรการ "LTV" (Loan to Value) หรือมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อบ้านและคอนโดฯของสถาบันการเงินต่าง ๆ 

นิยาม "อุปทานล้นตลาด"

เปิดประเด็นที่ "ฟองสบู่" (bubbles) แตกต่างจากคำว่า "อุปทานล้นตลาด" (over supply) และคำว่า "ฟองสบู่แตก" (bubble burst) อย่างไร

เริ่มจาก "อุปทานล้นตลาด" เกิดจากการที่มีปริมาณสินค้ามากเกินไป ในขณะ ที่ความต้องการซื้อมีปริมาณจำกัด ทฤษฎีเศรษฐศาสตร์จุลภาคก็ชี้ให้เห็นเรื่องนี้ เพราะในตลาดสินค้าใด ๆ มักมีทั้งจังหวะที่มีสินค้าล้นตลาดเกินความต้องการ (over supply) บางครั้งก็มีจังหวะที่สินค้าขาดตลาด (supply shortage) 

ภาวะสินค้าล้นตลาดอาจไม่ใช่สิ่งเลวร้ายเสมอไป อย่างน้อยเมื่อมองจากมุมผู้บริโภค หากมี "อุปทาน" (ซัพพลาย) มากกว่า "อุปสงค์" (ดีมานด์) จะทำให้ราคาสินค้าถูกลงเพราะแย่งกันขาย ผู้บริโภคจะได้ประโยชน์จากสินค้าราคาถูกในระยะเฉพาะหน้า 

"ฟองสบู่" และ "ฟองสบู่แตก"

ส่วน "ฟองสบู่" (bubbles) อาจเกิดขึ้นได้กับตลาดสินทรัพย์ทุกประเภท ไม่ว่าตลาดหุ้น ตลาดทองคำ สินค้าโภคภัณฑ์ (อุปโภคบริโภค) และอสังหาริมทรัพย์

สำหรับการเกิด "ภาวะฟองสบู่" นั้นต้องมีปัจจัยเสริมเพิ่มเติมจากภาวะอุปทานล้นตลาด โดยปัจจัยสำคัญที่สุดคือราคาสินทรัพย์ต้องมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง รวดเร็ว หรือมีระดับความรุนแรง หรือทั้ง "รวดเร็ว" และ "รุนแรง" จนไม่สอดคล้องกับการเพิ่มขึ้นของรายได้หรือองค์ประกอบอื่น ๆ ทางเศรษฐกิจ 

หากเกิดภาวะดังกล่าว จะเป็นที่มาของการเกิดฟองสบู่ โดยอาจเริ่มจากการ "ก่อร่าง" ของฟองสบู่ (bubble foaming) เปรียบดังฟองสบู่ลูกเล็ก ๆ ที่ลอยอยู่ต่ำ หากจะแตกบ้างก็ไม่มีผลรุนแรง แต่เมื่อ ฟองสบู่ก่อร่างใหญ่ขึ้นเรื่อย ๆ (bubble growth) จนเป็นฟองใหญ่และลอยขึ้นสูง เมื่อนั้นโอกาสแตกก็มีมาก 

ส่วนกรณี "ฟองสบู่แตก" (bubble burst) เป็นปรากฏการณ์ต่อเนื่องจากการเกิดภาวะฟองสบู่ยืดเยื้อ (prolonged bubbles) เป็นระยะเวลานานจน "สูงสุดคืนสู่สามัญ" แต่ฟองสบู่จะแตกได้ต้องมีปัจจัยลบมาประกอบในจังหวะที่เกือบจะพร้อมกัน 

กรณีประเทศไทย ปัจจัยที่น่ากลัวคือปัญหาความรุนแรงทางการเมือง เช่น เหตุการณ์จลาจลที่ผ่านมา ซึ่งก่อให้เกิดผลกระทบเชิงลบต่อความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการและผู้บริโภค

เตือน "local bubble" เกิดแล้ว 

ในประเทศไทยอาจกล่าวได้ว่า ได้เกิด "local bubble" และ "local bubble burst" แล้วในบางจุดข เช่น ในตลาดโครงการที่พัฒนาเพื่อขายชาวต่างชาติในแหล่งท่องเที่ยว อย่างสมุย ภูเก็ต เพราะราคาอสังหาฯได้ทรุดตัวลงมามากประมาณ 10-20% ในช่วงปี 2550-2552 และยังไม่ฟื้นตัวหลังจากนั้น อีกทั้งมีผู้ประกอบการจำนวนมากยุติโครงการก่อสร้างไปแล้ว

ยิ่งในภาวะที่ค่าเงินบาทปรับตัวแข็งขึ้นมาก และเศรษฐกิจในสหรัฐและยุโรปยังมีปัญหา ทำให้กำลังซื้อจากต่างชาติ (ยัง) ไม่หวนคืน

ที่มา:ประชาชาติธุรกิจ